Fachgebiet
Rechtsanwalt für Baurecht
Bauprojekte rechtlich absichern, bevor aus Verzögerungen ein Rechtsstreit wird.
Gerade im Baurecht ist es für eine konfliktfreie Projektabwicklung von entscheidender Bedeutung, dass die rechtlichen Aspekte des Bauprojekts rechtzeitig geplant werden. Bauprojekte haben angesichts der Investitionssummen, und der Häufigkeit von Baumängeln (Pfusch am Bau) mit verschiedensten Verantwortlichkeiten oftmals in langwierigen Bauprozessen ein streitiges Nachspiel.
Unsere Leistungen im Überblick
- Vertragsprüfung und
- Vertragsverhandlungen bis zur
- Beweissicherung
Wir begleiten Sie in sämtlichen Phasen Ihres Bauvorhabens von der
Beweissicherung
Im Baurecht hat die Beweissicherung (wie zB bei Falschabrechnungen und beim „Pfusch am Bau“) oft eine entscheidende Bedeutung. Erst wenn ein bestimmter Bauzustand bzw. Mängelzustand beweissicher dokumentiert ist, kann ggf. eine sogenannte Drittnachbesserung (Nachbesserung durch eine andere, als die ursprünglich beauftragte Firma) veranlasst oder weitergebaut werden. Weiters wird durch die Beweissicherung gewährleistet, dass für Sie günstige Argumente nicht vernichtet werden.
Zur Beweissicherung gibt es die Möglichkeit einen Gutachter mit einem Beweissicherungsgutachten zu beauftragen. Ein gerichtlich eingeleitetes selbstständiges Beweisverfahren vermeidet eher, dass ein Privatgutachten von einem Gegengutachten entkräftet wird. Hier hilft meist nur. Wir beraten zu den verschiedenen Möglichkeiten der Beweissicherung und bestimmen eine auf die jeweilige Situation passende Vorgehensweise. Wir stellen die geeigneten gerichtlichen Anträge. Erforderlichenfalls nehmen wir bei entsprechender Beauftragung den Ortstermin des Sachverständigen wahr. Unter Berücksichtigung der Darlegungs- und Beweislast in einem späteren Bauprozess begleiten wir das Beweissicherungsverfahren mit schriftlichen Ergänzungsfragen an den gerichtlich bestellten Sachverständigen. Alternativ lassen wir den Sachverständigen gerichtlich laden und vom Gericht anhand von uns vorgegebener Fragenlisten ergänzend Stellung nehmen.
Bauprozesse
Bauprozesse sind meist Baumängelprozesse und von taktischen Überlegungen geprägt. Hier geht es um die richtige Berechnung von Schadensersatz und Vergütungen für Drittnachbesserung oder die Bestimmung von Minderungsbeträgen oder Entschädigungen. Beweisprobleme im Bauprozess ergeben sich aus dem baubetrieblichen Bereich bezüglich Bauzeit und ihre Bestimmung vor dem Hintergrund vereinbarter Vertragsstrafe. Bei verzögerter Bauausführung des Auftragnehmers sind die hieraus folgenden Rechte des Auftraggebers zu prüfen. Aus Mitwirkungspflichten des Auftraggebers, bzw. Behinderung des Auftragnehmers können sich wiederum Ansprüche auf Bauzeitverlängerung und Schadenersatz ergeben.
Ziel muss es sein eine spätere gerichtliche Beweiserhebung vorwegzunehmen, um idealerweise einen nachfolgenden langwierigen Bauprozess ganz zu vermeiden.
Häufige Fragen
Kann ich Baumängel nachträglich reklamieren?
Ja. Für Bauwerke beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre ab Übergabe. Zeigt sich der Mangel in den ersten sechs Monaten, wird vermutet, dass er bereits bei der Übergabe vorhanden war – danach trifft die Beweislast Sie. Melden Sie Mängel daher schriftlich und ohne Verzögerung; die Frist läuft unabhängig davon, wann Sie den Mangel bemerken.
Ist ein versteckter Mangel später noch reklamierbar?
Ja. Auch Mängel, die erst nach der Übernahme zutage treten, sind gewährleistungspflichtig – entscheidend ist, ob der Mangel bei der Übergabe bereits angelegt war. Die dreijährige Frist läuft allerdings ab Übergabe, nicht ab Entdeckung. Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gelten längere Fristen. Dokumentieren Sie den Zeitpunkt der Entdeckung.
Kann ich Mängel trotz Abnahme geltend machen?
Ja. Die Übernahme des Werks ist kein Verzicht auf Gewährleistung. Anders liegt es nur bei Mängeln, die Sie bei der Übernahme kannten und vorbehaltlos akzeptiert haben. Nehmen Sie erkennbare Mängel deshalb immer ausdrücklich in das Übernahmeprotokoll auf – ein Vorbehalt kostet nichts und erhält Ihre Rechte.
Ist eine Bauabnahme rechtlich wichtig?
Sehr. Mit der Übernahme wird der Werklohn fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen und die Gefahr geht auf Sie über. Vor allem aber kehrt sich nach sechs Monaten die Beweislast um. Nehmen Sie den Termin nie unter Zeitdruck wahr und ziehen Sie bei größeren Bauvorhaben einen Sachverständigen bei.
Kann ich Nachbesserung verlangen?
Ja, und zwar vorrangig. Das Gesetz sieht eine Stufenfolge vor: Zuerst können Sie Verbesserung oder Austausch verlangen. Erst wenn das unmöglich ist, für den Unternehmer unverhältnismäßig wäre, verweigert wird oder nicht in angemessener Frist erfolgt, kommen Preisminderung oder Wandlung in Betracht. Setzen Sie die Frist immer schriftlich.
Ist eine Preisminderung möglich?
Ja, aber nachrangig. Die Preisminderung setzt voraus, dass eine Verbesserung nicht möglich, unverhältnismäßig oder gescheitert ist. Gemindert wird nach dem Verhältnis von tatsächlichem zu vertragsgemäßem Wert – nicht nach den Behebungskosten. Bei geringfügigen Mängeln ist sie der einzige Weg, weil die Vertragsauflösung dann ausscheidet.
Kann ich vom Vertrag zurücktreten?
Nur bei nicht geringfügigen Mängeln. Die Wandlung ist der schärfste Gewährleistungsbehelf und kommt erst in Betracht, wenn eine Verbesserung nicht möglich oder gescheitert ist. Bei einem bereits errichteten Bauwerk ist die Rückabwicklung praktisch schwierig, weshalb Preisminderung oder Schadenersatz meist die realistischere Lösung sind.
Kann ich den Werklohn zurückhalten?
Ja. Solange das Werk mangelhaft ist, müssen Sie den Werklohn nicht zahlen – das ist erfahrungsgemäß das wirksamste Druckmittel. Der zurückbehaltene Betrag muss aber in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen. Die Zurückhaltung des gesamten Entgelts wegen eines Bagatellmangels ist unzulässig und bringt Sie selbst in Verzug.
Kann ich Mängel durch eine andere Firma beheben lassen?
Ja, nach vorheriger Fristsetzung. Lässt der Unternehmer eine angemessene Nachfrist ungenützt verstreichen oder verweigert er die Verbesserung, können Sie die Mängel durch ein Drittunternehmen beheben lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Ohne vorherige Fristsetzung riskieren Sie, auf diesen Kosten sitzen zu bleiben.
Wann verjähren meine Ansprüche?
Gewährleistungsansprüche bei Bauwerken verjähren drei Jahre nach der Übergabe. Schadenersatzansprüche verjähren gesondert: drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, absolut nach dreißig Jahren. Weil beide Fristen nebeneinander laufen und unterschiedlich zu laufen beginnen, sollte die Verjährung früh geprüft werden – ein Fristablauf ist nicht reparierbar.
Ist ein Bauträger für Baumängel verantwortlich?
Ja. Beim Bauträgervertrag ist der Bauträger Ihr Vertragspartner und haftet Ihnen für Mängel – unabhängig davon, welches Subunternehmen tatsächlich gebaut hat. Das Bauträgervertragsgesetz sieht zusätzlich Sicherungspflichten und einen ratenweisen Zahlungsplan nach Baufortschritt vor. Leisten Sie Zahlungen nie im Voraus ohne die vorgesehene Sicherung.
Kann ich auch gegen den Architekten vorgehen?
Ja. Architekten und Ziviltechniker schulden eine mangelfreie Planung und – bei entsprechender Beauftragung – die Bauaufsicht. Für Planungs- und Überwachungsfehler haften sie nach Schadenersatzrecht. Häufig trifft mehrere Beteiligte ein Anteil, dann kommt eine solidarische Haftung in Betracht. Wer wofür einzustehen hat, klärt regelmäßig ein Sachverständigengutachten.
Kann ich wegen Bauverzug Schadenersatz verlangen?
Ja, wenn der Unternehmer den Verzug zu vertreten hat. Ersatzfähig sind etwa Mehrkosten für eine Ersatzunterkunft, Lagerkosten oder entgangene Miete. Viele Bauverträge sehen zusätzlich eine Konventionalstrafe vor, die ohne Nachweis eines konkreten Schadens zusteht. Prüfen Sie zuerst den Vertrag – und mahnen Sie den Fertigstellungstermin nachweislich ein.
Ist eine Beweissicherung vor Baubeginn sinnvoll?
Sehr oft ja. Wird der Zustand benachbarter Gebäude vor Baubeginn dokumentiert, lässt sich später klären, ob Risse tatsächlich von der Baustelle stammen. Neben der privaten Dokumentation gibt es das gerichtliche Beweissicherungsverfahren, das auch ohne anhängigen Prozess beantragt werden kann. Ohne Ausgangsbefund scheitern solche Ansprüche regelmäßig an der Beweislage.